À venda pelo propietário
Se perguntar a alguém que já tenha tentado vender a sua própria casa, eles dizem-lhe que a partir do momento que colocam a placa “À Venda Pelo Proprietário”, o telemóvel começa a tocar. Infelizmente, muitas dessas chamadas não serão de possíveis compradores, mas de consultores imobiliários a tentar angariar o imóvel. Obviamente que a ideia de não pagar a comissão imobiliária é atrativa para qualquer proprietário. Mas, tendo em consideração todas as dificuldades envolvidas no processo, vender a própria casa, pode ser desafiante, como muitos proprietários podem confirmar.
A chave é estar preparado adequadamente. Se não estiver, a sua casa pode ficar no mercado mais tempo do que espera porque não está a atrair ou a receber ofertas de compradores qualificados. Este pode ser o ponto em que muitos proprietários ficam frustrados e consideram desistir do sonho de vender a sua própria casa eles próprios. Contudo, existem proprietários que conseguem vender a sua própria casa muito bem. E você pode ser um deles.
Este relatório foi preparado especialmente para ajudar proprietários, como você, a compreender os elementos envolvidos para que possa, sozinho, vender a sua casa rápida com o valor mais alto de lucro. Para se preparar, aqui estão 10 dicas que deve conhecer antes de decidir se será o caminho certo para si.
1. Coloque o preço certo
Colocar o preço certo é critico. Ter um preço muito elevado pode ser tão mau como ter um preço muito baixo. O preço das casas é determinado pelas flutuações no mercado e não pela sua afeição pela casa ou pelo que sente que a casa vale. Para estabelecer um preço realista da sua casa, compare objetivamente o preço, características e condição de casas similares vendidas recentemente na sua zona e semelhantes. Também é importante que esteja familiarizado com as condições de cada possível venda. Os termos da venda são tão importantes como o preço no mercado de hoje. Cuidadosamente, calcule os custos de venda e prepare um excel de receita liquida para verificar a melhor estimativa daquilo que realmente vai ficar da venda da sua casa. Potenciais compradores podem também elaborar este tipo de análise dos custos de compra.
2. Prepare a sua casa para a venda
As primeiras impressões são cruciais. Certifique-se que a sua casa causa um impacto positivo, inspecionando, cuidadosamente, cada detalhe e vendo pelos olhos objetivos dos compradores. Não encubra reparações necessárias, pois os seus potenciais compradores também não vão. O seu trabalho é fazer com que a sua casa se destaque favoravelmente da concorrência.
3. Prepare-se com toda a documentação legal necessária do imóvel
Não surpreendentemente, existem muitos contratos legais e documentos importantes que deve reunir, completar e compreender. Uma lista parcial de formulários que vai precisar para possíveis compradores e documentos legais segue abaixo:
• Distrate da hipoteca
• Contrato Promessa
• Plantas do imóvel
• Caderneta predial
• Certidão de teor da Conservatória
• Licença de utilização
• Certificado energético
• Ficha Técnica da Habitação
• Condições de fecho de negócio
4. Anuncie a sua casa eficazmente
Além da placa que colocará à porta, deve procurar formas eficazes de espalhar a palavra sobre a sua casa. Compradores locais podem ser alcançados através de jornais, mas isto é apenas uma pequena parte do que pretende. Certifique-se que inclui compradores que poderão já estar a trabalhar com um consultor. Para os localizar, escolha os melhores consultores possíveis no mercado e confirme se os critérios dos compradores deles vão de encontro à sua casa. Porque clientes fora da localidade também são alvos importantes, deve criar uma estratégia para chegar a estes compradores. Acima de tudo, deve estar muito disponível para as visitas de compradores pré-qualificados. Certifique-se que está sempre alguém disponível para atender o telemóvel, responder a mensagens, e pronto a fazer visitas guiadas pela casa com os possíveis compradores qualificados o mais rápido possível.
5. Seja objetivo durante as visitas à sua casa
Mantenha as emoções fora da venda da sua casa e a melhor forma de fazer, isto é, durante a visita, permanecer fisicamente para trás. Se um possível comprador disser algo negativo acerca da sua casa, é melhor balancear este ponto de vista, ilustrando o lado positivo, do que ficar defensivo.
6. Pré-qualifique os potenciais compradores
Não desperdice o seu tempo a entreter compradores que não têm hipótese de comprar a sua casa. Investigue a sua estabilidade financeira com respeito, desde segurança no trabalho, salário, dividas, responsabilidades e créditos.
7. Negoceie eficazmente e com conhecimento
Existem bastantes detalhes a resolver antes que a venda possa ser considerada final: preço, condições, inspeções, data de transmissão, preocupações e objeções dos compradores. Certifique-se que compreende perfeitamente o contrato que fez para que possa explicar os detalhes e ramificações aos compradores e fazer quaisquer ajustes necessários à venda. O contrato que usar deve ser cuidadosamente examinado por um advogado especialista em imobiliário. Alguns consultores imobiliários poderão ajudá-lo com isto. Enquanto isso, controle o interesse do seu comprador para que não desvaneça durante as negociações.
8. Conheça o seu comprador
O seu objetivo durante as negociações é controlar o ritmo e marcar a duração. Tente determinar quais a motivações dos seus compradores. Precisam de se mudar rapidamente? Têm o dinheiro suficiente para pagar o valor da sua casa? Saber esta informação vai lhe dar vantagem durante a negociação porque irá saber de antemão o que precisa de fazer para ter o que quer.
9. Não saia da casa antes da venda
Estudos demonstram que é mais difícil vender uma casa vazia. Parece abandonada, esquecida, simplesmente não atrativa. Pode ainda lhe custar dinheiro. Se sair, vai também demonstrar aos compradores que já tem uma nova casa e está motivado a vender rápido o que leva, claro, a que tenham uma vantagem na negociação.
10. Saiba porque está a vender e mantenha isso para si próprio
O lado oposto a “compreender o seu comprador” é “compreender-se a si próprio”. As razões da venda afetam tudo desde o preço até à decisão de quanto tempo e dinheiro investir a preparar a sua casa para a venda. O que é mais importante para si:
O dinheiro que lucra, o tempo que a casa fica no mercado ou ambos? Diferentes objetivos ditam estratégias diferentes. Sendo alguém que quer vender sem um consultor imobiliário num esforço para não pagar a comissão, é provável que dinheiro seja a sua consideração principal, (ver abaixo). Quaisquer que sejam as razões, no entanto, é muito importante que as mantenha para si para que não se coloque em desvantagem durante a negociação. Quando questionarem, simplesmente diga que as suas necessidades de casa alteraram.
Como avaliar o seu ganho líquido
Para analisar se vai ou não ficar à frente por escolher vender a sua própria casa, considere o facto de que maioria dos compradores utilizam um agente imobiliário porque não tem nenhum custo para eles pelo serviço (o vendedor paga a comissão imobiliária). Tenha em atenção que os compradores, investidores e especuladores que procuram uma casa à venda pelo proprietário são, normalmente, os que procuram por uma pechincha. As ofertas baixas deste tipo de compradores vão, geralmente, baixar o seu rendimento no longo prazo. O que deve julgar por si próprio é o seguinte:
1. Esteja preparado o máximo possível na divulgação, negociação, avaliações, visitas e legalidades.
2. Considere o que lhe vai custar para colocar a casa no mercado eficazmente e reunir todos os materiais necessários desde
o cartaz de “venda” até quaisquer contratos.
3. Qual o preço que um comprador lhe vai oferecer como um imóvel para venda pelo proprietário menos os custos identificados no ponto 2 acima. Este ganho é maior do que o preço que um consultor experiente conseguiria menos a sua comissão?
